מי מאיתנו לא מצא את עצמו באמצע אוגוסט, חם אש, מחפש דירה בלחץ של זמן, ובסוף חותם על חוזה בלי לקרוא חצי מהסעיפים? תכל'ס, זו אחת הטעויות הכי נפוצות בשוק השכירויות בארץ. הסכם שכירות הוא מסמך משפטי לכל דבר, והוא יכול להכריע אם תצאו מרוצים מהתקופה בדירה או שתתבאסו כל חודש מחדש.
מה זה בכלל הסכם שכירות?
הסכם שכירות הוא חוזה שמסדיר את היחסים בין המשכיר (בעל הנכס) לבין השוכר (מי שגר בו). הוא כולל את תקופת השכירות, גובה דמי השכירות, תנאי תשלום, אחריות על תיקונים, ביטחונות, סעיפי יציאה ועוד. נשמע פשוט, אבל לפעמים שורת סעיפים קטנים יכולים להפוך את החיים לקשים ברמות.
איזה סעיפים חייבים להופיע בהסכם השכירות:
-
פרטי הצדדים (כולל ת.ז. ומספרי טלפון).
-
תיאור מדויק של הנכס (כולל חנייה, מחסן, ריהוט).
-
תקופת השכירות ואפשרות להארכה.
-
תשלום חודשי, אופן תשלום, תאריך קבוע.
-
אחריות לתיקונים (שימו לב לסעיף הזה!).
-
ביטחונות: שטר חוב, ערבים, צ'קים.
-
תנאי יציאה מוקדמת כי דברים משתנים.
למה שווה להתייעץ עם עורך דין
בואו נודה באמת רובנו לא עורכי דין. חוזים מלאים בניסוחים משפטיים שיכולים לבלבל גם אנשים עם תואר שני. עורך דין מקרקעין שמתמחה בתחום יודע לזהות סעיפים דרקוניים, לתקן ניסוחים מעורפלים ולוודא שאתם לא נדפקים במקרה של סכסוך או נזק לדירה. לפעמים מדובר בכמה מאות שקלים שיכולים לחסוך לכם אלפי שקלים וימים של כאב ראש.
טבלה המשווה בין חוזה רגיל לחוזה מעורך דין:
| קריטריון | חוזה סטנדרטי מהאינטרנט | חוזה מותאם על ידי עו"ד |
|---|---|---|
| רמת התאמה | כללי לא תמיד מתאים לצרכים | מותאם אישית לצרכים של שני הצדדים |
| הגנה משפטית | חסרה – לרוב לא מכסה תרחישים מורכבים | גבוהה כולל הגנות מפני סיכונים |
| התאמה לחוק ולתקנות | לא תמיד מעודכן לשינויים בחוק | מבוסס על ידע משפטי עדכני |
| אפשרות לתיקונים וייעוץ | אין תמיכה צריך להסתדר לבד | כולל ייעוץ אישי ותיקונים במידת הצורך |
| עלות | לרוב חינמי או עלות סמלית | עלות גבוהה יותר אך עם ערך מוסף |
שוכרים עם שותפים? חובה לדייק
שכירות עם שותפים זה חתיכת סיפור. מי משלם מה, מי אחראי למה, מה קורה אם מישהו עוזב באמצע כל זה חייב להיות כתוב ברור. אחרת תמצאו את עצמכם רודפים אחרי שותף ש"פתאום החליט לעזוב" בלי לשלם את חלקו. חוזה שכירות לשותפים זה כבר רמה אחרת של תכנון.
הסכם שכירות לטווח ארוך
יש הבדל בין שכירות לשנה לבין חוזה לחמש שנים. בחוזים ארוכים חשוב להכניס סעיפי מדד, אפשרויות יציאה, התאמות עתידיות, ואפילו התחייבות של המשכיר לא למכור את הנכס בלי להודיע מראש. זה כבר לא שכירות רגילה זה סוג של התחייבות הדדית.
טיפ:
תמיד תצלמו את הדירה לפני שאתם נכנסים. כל שריטה, לכלוך, תקלה או חיסרון. תשלחו את התמונות לבעל הדירה ביום החתימה ותשמרו אותן. זה יכול להציל אתכם ממחלוקות כשהחוזה מסתיים ולא תאמינו כמה זה שווה.
סעיפים שיכולים להדליק נורה אדומה
-
שוכר אחראי על כל תיקון גם על הצנרת? חבל על הזמן.
-
אין אפשרות יציאה, שובר אתכם נפשית.
-
סעיפי קנס על כל איחור בתשלום, לא מידתי.
-
המשכיר יכול להיכנס מתי שבא לו, חדירה לפרטיות.
-
אין פירוט של מה יש בדירה, מתכון לריבים.
מה עושים כשיש מחלוקת על חוזה
קודם כל, לא להיכנס ללחץ. גם אם יש אי הסכמות אפשר לדבר, לתווך, לשנות סעיפים. אם זה תקוע עורך דין יוכל לנסח תוספת או אפילו נספח להסכם שכירות שמבהיר נקודות בעייתיות. הכול פתיר אם יש רצון טוב וכתב מסודר.
שאלות בנושא הסכם שכירות
חייבים לכלול פרטים מזהים של הצדדים, תיאור מלא של הנכס (כולל ריהוט ומחסן אם יש), תקופת השכירות, גובה ודמי שכירות, אופן התשלום, אחריות על תיקונים, סוגי ביטחונות, סעיף יציאה מוקדמת, אפשרות להארכה, וחתימות. כל סעיף שלא קיים פותח פתח לבלגן ולפרשנויות מיותרות.
ברור שכן. חוזה שכירות הוא הסכם בין שני צדדים, ולא חוזה אחיד של קבלן. אם יש סעיף שלא נראה לכם. תדברו עם המשכיר, תבקשו לשנות או לנסח מחדש. הרבה פעמים מדובר בסעיפים סטנדרטיים שיכולים להתגמש. עדיף לשנות מראש מאשר להתבאס אחר כך.
זה תלוי במה שכתוב. אם לא הכנסתם סעיף יציאה אתם תלויים ברצון המשכיר או בלמצוא מחליף. אם כן יש סעיף כזה, תבדקו מה התנאים: כמה זמן מראש צריך להודיע, האם צריך להביא שוכר חלופי, ואם יש קנס כלשהו. שווה להשקיע מחשבה לפני שחותמים החיים דינמיים.
זה חוזה שמאפשר לשוכר להאריך את התקופה, לרוב באותם תנאים. זה נוח לשני הצדדים המשכיר יודע שיש המשכיות, והשוכר לא צריך להתחיל שוב תהליך של חיפושים. רק שימו לב: צריך להודיע מראש על מימוש האופציה, בדרך כלל 60 או 90 יום לפני סיום התקופה.
