רובנו מדמיינים את זה רגע מרגש הורה שמעביר דירה לילדים או סבא שנותן נכס במתנה. אבל בפועל, העברת דירה במתנה זה תהליך משפטי שדורש ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין. למה? כי זה כולל חוזה מסודר, אישורי מס, רישום בטאבו, ולפעמים גם מיסוי מפתיע.
למה צריך עורך דין מקרקעין?
בניגוד למה שחושבים, גם כשאין כסף שמעורב בעסקה החוק רואה בהעברת דירה "עסקת מקרקעין". זה אומר שיש להגיש דיווח לרשויות המס, להכין הסכם מתנה משפטי, ולהעביר בעלות בטאבו. עורך דין מקרקעין מכיר את הנהלים ויודע להימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר. למשל רישום חלקי, דיווח חסר או התעלמות ממיסוי עתידי.
מה כולל הליווי המשפטי?
-
ניסוח הסכם מתנה מסודר.
-
בדיקת נסח טאבו והאם יש עיקולים.
-
דיווח לרשויות המס, מס רכישה ומס שבח.
-
טיפול באישורי עירייה ובנק.
-
רישום סופי בלשכת רישום מקרקעין.
האם משלמים מס בהעברה במתנה?
אם מדובר בקרבה ראשונה (למשל הורה לילד), לרוב מקבלים פטור ממס רכישה. אבל אם זה בין אחים, דודים או חברים זה כבר סיפור אחר. גם אם אין כסף בעסקה לפעמים חישוב המס מתבצע לפי שווי הנכס. עורך דין מקרקעין ידע לזהות אם אתם זכאים לפטור או שצריך להיערך לתשלום.
טבלה המשווה בין העברת דירה במתנה לבין מכירת דירה רגילה:
| קריטריון | מכירת דירה רגילה | העברת דירה במתנה |
|---|---|---|
| תמורה כספית | הקונה משלם למוכר | אין תשלום העברה ללא תמורה |
| מס רכישה | משולם לפי מדרגות מס רגילות | פטור חלקי או מלא בקרבה ראשונה |
| מס שבח | יכול לחול על המוכר | בד"כ פטור אם עומדים בתנאים |
| סוג ההסכם | חוזה מכר | הסכם מתנה |
| רישום בטאבו | חובה לפי החוק | חובה גם אם לא עוברת תמורה |
| ליווי עו"ד מקרקעין | נדרש בכל עסקה | קריטי גם בהעברה משפחתית |
מה קורה כשיש כמה יורשים או אחים?
פה נהיה מעניין אם אחד האחים מקבל דירה והשאר מפוצים בכסף או נכסים אחרים, זה כבר עלול להיחשב כעסקה לכל דבר. ואז פתאום מתעוררות שאלות של מס שבח, איזון משאבים, וגם הסכמות משפחתיות שעלולות להתפוצץ. עורך דין מקרקעין מקצועי יידע לנסח הסכם שכולם יכולים לחיות איתו ולהגן על הצדדים משפטית.
הידעת:
גם בהעברת דירה במתנה החוק מחייב דיווח לרשות המיסים תוך 30 ימים מהחתימה על ההסכם, אפילו אם אין תשלום בכלל. אי דיווח בזמן עלול להוביל לקנסות מיותרים, עיכובים ברישום ואפילו ביטול ההעברה.
האם אפשר להתחרט אחרי העברת דירה במתנה?
אחת השאלות הכי טעונות ורגישות שיכולות לצוץ בתוך המשפחה האם מי שנתן דירה במתנה יכול להתחרט? אם ההעברה כבר נרשמה בטאבו קשה מאוד לבטל, אבל יש מקרים נדירים שבהם אפשר לבטל הסכם מתנה, למשל אם ניתן תחת לחץ, השפעה בלתי הוגנת או במצב שבו המתנה פוגעת קשות במצב הכלכלי של נותן המתנה. זה מורכב, וזה בדיוק המקום שבו עורך דין מקרקעין יודע לפרק את הסיטואציה לגורמים.
איך עושים את זה נכון?
בעברת דירה בין בני זוג נשואים או ידועים בציבור, החוק נותן הקלות משמעותיות בעיקר פטור מלא ממס רכישה כל עוד הדירה מיועדת למגורים משותפים. עם זאת, צריך לעמוד בדרישות של החוק, להציג הוכחות לקשר זוגי ולמגורים משותפים ולהגיש הצהרות מדויקות. כל טעות קטנה במסמכים יכולה לבטל את הפטור ולגרור עלויות מיותרות. עורך דין שמכיר את התחום יודע להוביל את זה חלק.
מה החשיבות של שווי הדירה בהצהרה למס רכישה?
אחד הדברים הכי מבלבלים בהעברת דירה במתנה הוא הצורך להצהיר על שווי הדירה גם אם לא משולמת עליה תמורה. למה זה חשוב? כי רשויות המס מחשבות את מס הרכישה (במקרים בהם אין פטור מלא) לפי שווי השוק של הדירה, ולא לפי "כמה שילמתם". לכן, גם כשמדובר במתנה בתוך המשפחה אי אפשר לזרוק סתם מספר. צריך שומה נכונה, שמאות אם צריך, והבנה של ההשלכות. עורך דין מקרקעין דואג בדיוק לנקודה הזו.
מה ההבדל בין מתנה לפי הסכם לבין ירושה?
אנשים לפעמים מתבלבלים בין מתנה בחיים לבין ירושה אחרי פטירה. ההבדל קריטי: מתנה נעשית בחיים עם חתימה של שני הצדדים והעברת זכויות מיידית. לעומת זאת, ירושה נכנסת לתוקף רק לאחר פטירה, בצו ירושה או צו קיום צוואה. בהעברה במתנה יש משמעות למועד ההעברה, למיסוי ולרישום. חשוב להבין את ההשלכות כולל האם הדירה נחשבת "דירת מתנה" לצורך מיסוי עתידי במכירה.
מתי כדאי לשלב הסכם הלוואה או פיצוי בין יורשים?
אם אחד הילדים מקבל את הדירה במתנה, והשאר מקבלים סכום כספי כפיצוי חשוב להסדיר את זה מראש בהסכם הלוואה או הסכם חלוקה מסודר. בלי מסמך משפטי ברור, זה עלול להיראות כמו עסקת מכירה במסווה של מתנה ואז כל הקלות המס עלולות להתבטל. עורך דין מקרקעין עם ניסיון בתחום המשפחתי יודע בדיוק איך לבנות את זה נכון כדי למנוע בעיות בעתיד.
