רבים חולמים לרכוש דירה חדשה ישירות מהקבלן. על פניו זה נשמע מפתה בניין חדש, תשתיות מודרניות, עיצוב מותאם אישית ואפילו מחיר נוח יחסית. אבל ברגע שמדובר על קניית דירה על הנייר, הסיפור מסתבך. מדובר בעסקה שכוללת הרבה יותר סיכונים לעומת קניית דירה יד שנייה, ולכן חובה להיעזר בעורך דין מקרקעין שמכיר את התחום על בוריו. אצלנו בקליבר תמצאו את אנשי המקצוע שיכולים לבדוק את הקבלן, לעבור על החוזה, לוודא את כל האישורים ולשמור עליכם מפני בעיות עתידיות.
מה זו בכלל דירה על הנייר
כשמדובר על דירה על הנייר, הכוונה היא לרכישת נכס שטרם נבנה בפועל. אתם חותמים על חוזה ומתחייבים לשלם על נכס שעדיין לא קיים בשטח. הבנייה תתחיל בעוד מספר חודשים, האכלוס מתוכנן לשנה או יותר קדימה והקונה משלם בהתאם להתקדמות הבנייה. אין כאן דירה שאפשר לבדוק פיזית, רק תוכניות, הדמיות והבטחות. לכן חשוב להיכנס לעסקה כזו בעיניים פקוחות ובליווי משפטי מלא.
איפה מתחבאים הסיכונים
כשקונים דירה על הנייר, אתם תלויים בזמנים של קבלן השיפוצים שיבנה את הפרויקט בזמן, לפי התוכניות, ובאיכות שאתם מצפים לה. בפועל, יש לא מעט עיכובים, סטיות מפרטים, בעיות בטופס 4, ולפעמים גם קבלנים שלא מצליחים לסיים את הפרויקט. בדיוק בגלל זה חשוב לבדוק לעומק את הרקע של היזם, ההיתרים, הערבויות והביטחונות שהוא נותן. עורך דין מקרקעין יידע לשאול את השאלות הנכונות ולהכניס לחוזה את כל הסעיפים שמגנים עליכם.
הבדלים בין קניית דירה על הנייר לבין דירה קיימת:
| קריטריון | דירה על הנייר | דירה קיימת |
|---|---|---|
| מצב הנכס | טרם נבנתה מבוססת על תוכניות | בנויה וקיימת ניתן לבדוק בשטח |
| שלבי תשלום | תשלומים לפי התקדמות בנייה | תשלום חד פעמי או בתנאים ידועים מראש |
| רמת סיכון | גבוהה תלויה ביכולת ובאמינות הקבלן | נמוכה אפשר לבדוק כל פרט בשטח |
| ערבות וביטחונות | חובה לקבל ערבות חוק מכר | בד״כ אין צורך בערבויות מיוחדות |
| בדיקת עורך דין | הכרחית חובה לבדוק כל פרט בחוזה | מומלצת בעיקר למצב זכויות והעברה |
תפקיד עורך הדין בעסקה כזו
בקניית דירה על הנייר עורך דין לענייני מקרקעין הוא לא סתם מתווך של חתימות. הוא זה שבודק את מצב הרישום של הקרקע, האם יש משכנתא, אילו ערבויות ניתנות לקונה, מתי באמת תקבלו את החזקה, ומה קורה אם יש עיכוב או פגם בדירה. זה התפקיד שלו לוודא שהחוזה לא מוטה חד צדדית לטובת הקבלן, כמו שקורה בהרבה עסקאות חדשות. הוא גם דואג שכל התחייבות תהיה כתובה, מפורשת, ומגובה בערבות חוק מכר.
מהי ערבות חוק מכר ולמה היא קריטית
כשקונים דירה שלא נבנתה עדיין, החוק דורש מהקבלן לתת לכם ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או בטוחה אחרת על כל תשלום שאתם מעבירים. בלי הערבות הזו, אתם פשוט משלמים בלי שום כיסוי אמיתי. ערבות חוק מכר נועדה להבטיח שאם חס וחלילה הקבלן קורס תקבלו את כספכם בחזרה. חשוב לבדוק שהערבות אכן עומדת בתנאי החוק ולא רק נראית טוב על הנייר.
טיפ:
כשאתם קונים דירה על הנייר, אל תתפתו להתרשם רק מההדמיות או מהמילים היפות של אנשי המכירות, תבקשו לראות את היתר הבנייה המאושר, תוודאו שיש ערבות חוק מכר בתוקף, ואל תעברו לשלב החתימה בלי שעורך דין מקרקעין בודק עבורכם את כל החוזה, סעיף סעיף. זה ההבדל בין עסקה בטוחה לפלונטר שייקח שנים לצאת ממנו.
למה לבחור בעורך דין של הקונה ולא של הקבלן
רוב הקבלנים עובדים עם עורך דין מטעמם, אבל חשוב להבין שהוא מייצג את הקבלן ולא אתכם. לכן אתם חייבים עורך דין מקרקעין משלכם שדואג אך ורק לאינטרסים שלכם. הוא זה שיבדוק את החוזה בקפידה, יאתר סעיפים בעייתיים ויוסיף את ההגנות המשפטיות הדרושות לכם.
שאלות בנושא קניית דירה על הנייר
דירה על הנייר היא דירה שעדיין לא נבנתה בפועל. הקבלן משווק אותה באמצעות תוכניות אדריכליות, הדמיות ומפרטים טכניים. הקונה חותם על חוזה ומתחייב לרכוש את הדירה כאשר תיבנה, לרוב בתוך שנה עד שלוש. הקנייה נעשית בשלבים הקונה משלם לפי התקדמות הפרויקט, בלי לראות דירה מוכנה.
אסור לחתום על חוזה לקניית דירה אם לקבלן אין היתר בנייה תקף. לפי החוק, הקבלן לא יכול לגבות כספים מהקונה בלי שיהיה לו היתר בנייה והתחייבות לערבות חוק מכר. אם אתם חותמים לפני שיש היתר אתם פשוט נכנסים להרפתקה מסוכנת שעלולה להסתיים באכזבה קשה.
ערבות חוק מכר היא בטוחה שנותן הקבלן על כל תשלום שהקונה משלם. זו יכולה להיות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או רישום בטוחה על שמכם. הערבות נועדה להבטיח שאם הקבלן לא יסיים את הבנייה, תקבלו את כספכם בחזרה. בלי ערבות פשוט אל תעבירו אפילו שקל.
החוק מחייב את הקבלן למסור את הדירה תוך פרק זמן סביר. אם יש עיכוב שעובר את התקופה המותרת (לרוב 60 ימים), הקבלן מחויב לשלם פיצוי. חשוב שהחוזה יכלול את התנאים הברורים למקרה של עיכוב כולל סכום פיצוי, אופן חישובו ותנאים למימוש הזכות.
